* Publicado originalmente no Portal TLON

SÃO PAULO - Concomitante com o movimento de redução do nível da ponta de longo prazo da curva de juros na economia, o preço médio das cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA veio se recuperando de seu ponto de baixa desde fevereiro último. Durante o mês de junho esta recuperação, a qual vinha se desacelerando, se interrompeu, com o preço médio das cotas de FII se estabilizando e a rentabilidade total média destes veículos se mantendo positiva apenas em função do componente de distribuição de rendimentos.

Em junho o preço médio das cotas de FII ficou 0,1% abaixo do seu respectivo nível no mês anterior1. No acumulado no ano, a variação média dos preços permanece em campo negativo, fechando junho em -4,9%, mas alcança nível substancialmente melhor do que o seu ponto mais baixo, em fevereiro, quando acumulava perda de 15,4%. A Figura 1 apresenta a evolução da variação média acumulada de preços das cotas de FII em 2014.

Figura 1 – Evolução da variação média acumulada dos preços em 2014

No acumulado em 2014 até junho, 25 cotas de FII, entre as 71 cotas de FII consideradas nesta análise², apresentam variação positiva de seus respectivos preços. A liderança, com variação acumulada positiva de sua cota de 12,6%, cabe ao FII BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), fundo que investe preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nas segunda e terceira posições também se encontram fundos que investem majoritariamente em títulos imobiliários de renda-fixa, os FII XP Gaia Lote I (XPGA11) e Rio Bravo Crédito Imobiliário II (RBVO11), com variações positivas de suas cotas de 8,5% e 8,4% respectivamente. Os valores de mercado de FII de renda-fixa tendem a se capitalizar em cima de reduções de nível da curva de juros da economia. A Tabela 1 apresenta os cinco FII com maior valorização acumulada de preço de cota em 2014 até junho.

Tabela 1 – Cinco maiores valorizações de cota de FII em 2014 até junho

Entre os fundos cujos valores de mercado mais se desvalorizaram no período supracitado, dois registram variação negativa no preço de suas respectivas cotas superior a 20,0%, os FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) e BB Progressivo (BBFI11B). Em relação ao CEOC11B, este fundo possui carteira composta por sete andares do conjunto A da Torre South Corporate, do Edifício Corporate Executive Offices (CEO), no Rio de Janeiro, e no momento busca locatários para seus espaços. Em paralelo, a Renda Mínima Garantida (RMG) deste fundo vigorará até junho de 2015. Já o BBFI11B vem se mostrando mais vulnerável desde o anúncio de não renovação de contrato de locação referente ao Edifício SEDE I por parte do Banco do Brasil, locatário de dois dos imóveis do fundo, a partir de dezembro deste ano. O valor total pago de aluguel pelo Banco do Brasil por este imóvel corresponde a aproximadamente metade das receitas do fundo. A Tabela 2 apresenta os cinco FII com maior desvalorização acumulada de preço de cota em 2014 até junho.

Tabela 2 – Cinco maiores desvalorizações de cota de FII em 2014 até junho

¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar (Montante de R$ 100.000,00 e dez negócios). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.

² Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos meses de 2014, são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.