* Publicado originalmente no Portal TLON

Em janeiro de 2014, o valor consolidado de Capitalização de Mercado¹ (CM) do conjunto de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas foram negociadas na BM&FBovespa² atingiu R$ 20,84 bilhões. Isto representa um crescimento de 2,1% em relação ao valor deste indicador em dezembro de 2013, quando o mesmo havia alcançado R$ 20,41 bilhões. Contudo, cabe ressaltar que 55 dos 71 FII negociados no mês registraram queda de seus respectivos valores individuais de CM, inclusive os quatro fundos que apresentam valor deste indicador superior a R$ 1,00 bilhão. Por outro lado, contribuindo para o aumento do valor consolidado de CM, o FII Cenesp realizou emissão de cotas no último mês.

Como vem sendo apontado pela Uqbar, o movimento de queda dos preços das cotas de FII no mercado secundário tem sido reflexo direto da política monetária em curso. Focado no curto prazo, o mercado busca manter o Dividend Yield (DY)³ dos fundos elevado o suficiente para compensar as elevações da taxa básica de juros (SELIC). A queda dos preços das cotas dos FII é a única maneira, no curto prazo, de se aumentar o DY destes. Isto ocorre porque os rendimentos da maioria dos fundos são oriundos de receitas de alugueis, os quais, por sua vez, são determinados por contratos que contam com reajustes monetários anuais. Neste sentido, a expectativa, depois realizada em fato, de elevação da taxa SELIC, de 10,0% para 10,5%, no dia 15 de janeiro, se provou o fator determinante do desempenho negativo do preço das cotas de FII naquele mês.

Também em janeiro de 2014, o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) do mesmo grupo de fundos acima mencionado alcançou a cifra de R$ 25,27 bilhões, 7,0% acima do valor deste indicador em dezembro último, quando o mesmo tinha atingido R$ 23,63 bilhões. Assim, o desconto entre o valor de mercado e o valor patrimonial destes fundos se acentuou: o índice “CM/PL” decresceu de 0,87 para 0,84, ou seja, se alcançou um deságio de 16,0%, uma nova marca histórica.

Analisando-se somente os doze FII mais líquidos em janeiro pelo critério de montante negociado, constata-se que apenas o FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) apresentou valor de mercado superior ao valor patrimonial. Nota-se também que o FII BB Progressivo II (BBPO11), um fundo que um mês após seu famoso IPO registrou valor de mercado de suas cotas 30,0% superior ao seu valor patrimonial, pela primeira vez apresentou seu índice CM/PL equivalente a uma unidade. A Tabela 1 apresenta estes doze FII mais líquidos, bem como seus valores de CM, CM/PL e montante negociado referentes a janeiro de 2014.

Tabela 1

¹ A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.

² A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.

³ O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Este índice é calculado somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.