* Publicado originalmente no Portal TLON

Em fevereiro de 2014, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) listados na BM&FBOVESPA cujas cotas foram negociadas no período registraram um Dividend Yield (DY) mensal médio de 0,84%, dois pontos base acima do nível que havia sido alcançado no primeiro mês do ano. Em janeiro, a despeito da elevação da taxa básica de juros (Selic) em meio ponto percentual no dia 15, o DY médio mensal havia decrescido em três pontos base em relação a dezembro de 2013, de 0,85% para 0,82%.

Por sua vez, a rentabilidade acumulada mensal referente à taxa de Depósito Interfinanceiro (DI), indexador utilizado no cálculo de remuneração de títulos no mercado interbancário, líquida de imposto de renda, assumindo 15% de tributação¹, declinou cinco pontos base entre janeiro e fevereiro, de 0,71% para 0,66%. Cabe ressaltar que o cálculo da rentabilidade acumulada mensal referente à taxa DI é uma função do número de dias úteis em cada mês, sendo que fevereiro conta com o menor número destes. Em uma perspectiva de curto prazo, a ampliação da margem entre o DY mensal médio dos FII e a rentabilidade da taxa DI tende a aumentar a atratividade relativa de investimentos em cotas de FII. A Figura 1 apresenta a evolução do DY mensal médio e da rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida entre março de 2013 e fevereiro de 2014.

Figura 1 - DY mensal médio e rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida nos últimos doze meses

No último mês somente seis fundos produziram rendimentos que implicaram em um nível de DY individual abaixo da rentabilidade acumulada referente à taxa DI líquida, ou 0,66%. Contrastando com esses FII, dez fundos registraram um valor deste indicador superior a 1,0%. Destacou-se com o maior DY mensal o FII Max Retail (MAXR11), tendo este fundo produzido um DY de 2,7%, muito em função de um ajuste sazonal no aluguel pago pelos locatários dos imóveis do fundo nos meses de fevereiro e agosto.

Entre os demais nove fundos com DY acima de 1,0% em fevereiro, cinco contam com o mecanismo da Renda Mínima Garantida (RMG). É o caso dos FII Vila Olímpia Corporate (VLOL11), CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B), Cyrela Thera Corporate (THRA11B), VBI FL 4440 (FVBI11B) e TB Office (TBOF11). Quando há uma expectativa no mercado de que, uma vez expirado o prazo de vigência da RMG, os fundos dotados deste mecanismo não manterão o mesmo nível relativo de rendimentos a partir de suas próprias receitas, os preços de mercado das cotas destes fundos se ajustam para baixo na medida em que se aproxima esta data de expiração. Os FVBI11B, TBOF11 e VLOL11 têm este mecanismo de RMG sendo terminado nos meses de junho,  julho e agosto de 2014, respectivamente. A queda de preço das cotas juntamente com a manutenção temporária do nível de rendimentos constantes resultam em um DY acima da média da indústria de FII. A Tabela 1 apresenta os fundos imobiliários com DY mensal em fevereiro superior a 1,0%.

Tabela 1 – FII com DY mensal em fevereiro superior a 1,0%

Analisando o desempenho dos FII a partir do Dividend Yield realizado² nos últimos doze meses até fevereiro, obtém-se que os 66 fundos imobiliários que tiveram suas cotas negociadas na bolsa em março de 2013 produziram um valor médio deste indicador de 7,6%, pouco acima da rentabilidade acumulada referente à taxa DI líquida nesse intervalo de tempo, de 7,3%. Por outro lado, foram 56 os fundos que registraram DY individuais superiores à esta rentabilidade acumulada referente à taxa DI líquida. Entre aqueles que produziram maior nível de DY realizado, seis fundos registraram um valor deste indicador superior a 9,0%. Dentre estes seis, os quatro primeiros possuem a maior parte de suas carteiras compostas por ativos financeiros, tais como CRI, LCI e cotas de outros FII. É o caso dos FII JS Real Estate Renda Imobiliária (JSIM11), XP Gaia Lote I (XPGA11), Fator Veritá (VRTA11) e BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B).

Por outro lado, outros sete FII apresentaram DY realizado inferior a 6,0%, nível equivalente ao cupom de juros das Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-B), título público de renda fixa cuja remuneração é atrelada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Trata-se dos fundos imobiliários Edifício Almirante Barroso (FAMB11B), Banrisul Novas Fronteiras (BNFS11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), Caixa TRX Logística Renda I (CXTL11), WM RB Capital (WMRB11B) e BB Renda Corporativa (BBRC11). Vale lembrar que em março de 2013, ponto de referência para a análise do desempenho pelo DY realizado anual, as NTN-B negociavam com prêmio, ou seja, o mercado demandava um retorno acima do IPCA que era bem inferior a 6,0%. As Tabelas 2 e 3 mostram os FII com os seis maiores valores de DY realizado³ e os FII com os sete menores valores de DY realizado nos últimos doze meses.

Tabela 2 – FII com os seis maiores valores de DY realizado

Tabela 3 – FII com os sete menores valores de DY realizado

¹ Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses

² O dividend yield realizado é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no primeiro mês significa um dividend yield maior.

³ Para evitar distorções, ao classificar os FII com maior DY realizado, não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.