* Publicado originalmente no Portal TLON

No primeiro trimestre de 2014, a rentabilidade efetiva média entre as 73 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliários (FII) que foram negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA ficou em 4,7% negativos. Tal desempenho no acumulado, apesar de ainda se situar bem no vermelho, melhora consideravelmente em relação aos 8,1% negativos referentes ao final do primeiro bimestre. A rentabilidade efetiva, ou rentabilidade total, resulta dos componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos e na variação de preço das cotas. Tendo as cotas dos FII acumulado variação média de preço no primeiro trimestre significantemente negativa¹, apesar de um desempenho positivo durante o mês de março, o componente da rentabilidade total acumulada até março que é oriundo na variação de preço das cotas ainda foi determinante de seu valor.

Do final de fevereiro para o final de março, pulou de oito para dezenove o número de cotas de FII que apresentam rentabilidade efetiva acumulada positiva no ano. A Tabela 1 traz o grupo das dez cotas com maior rentabilidade efetiva no primeiro trimestre, exibidas em ordem decrescente pelo critério deste indicador. Em relação a fevereiro, diminui a predominância neste grupo dos fundos mais focados em gestão de ativos financeiros. Agora eles são cinco, ou 50%. Devido ao seus respectivos desempenhos durante o mês de março, dois fundos de logística, um de shopping e um de escritórios (devedor único) surgiram agora entre os dez mais rentáveis no ano até agora.

Tabela 1 – Dez cotas de FII com rentabilidades efetivas mais altas no primeiro trimestre de 2014

Quando se analisa o desempenho dos FII nos últimos doze meses até março de 2014, obtém-se uma rentabilidade efetiva média, entre as 70 diferentes cotas de FII que foram negociadas nos meses dos extremos deste período, de 13,9% negativos, uma melhoria, apesar da marca, frente aos 17,6% negativos referentes ao ano corrido terminado no final de fevereiro último. O desempenho ainda bastante negativo reflete diretamente o fato de que o atual ciclo de aperto monetário na economia brasileira ter duração quase coincidente com o período avaliado para as rentabilidades acumuladas de doze meses dos fundos.

Apenas oito cotas de FII registram rentabilidade positiva no último ano corrido até março (seis até fevereiro), sendo todas elas referentes a fundos focados em ativos financeiros ou cotas sênior de fundos de desenvolvimento imobiliário. Por outro lado, nove cotas de fundo apresentaram rentabilidade negativa no período em valor inferior a -30,0% (treze até fevereiro).

A Tabela 2 abaixo apresenta as nove cotas que alcançaram as rentabilidades efetivas mais baixas nos últimos doze meses até março, todas elas inferiores a 30,0% negativos. Destaques para as duas últimas colocações, referentes às cotas dos FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) e Europar (EURO11), com rentabilidades no período de impressionantes 42,7% e 39,4% negativos respectivamente. O primeiro fundo chegou ao fim do período de vigência de seu mecanismo de Renda Mínima Garantida em fevereiro de 2014 sem que tenha gerado um nível de receita própria de aluguel de seu imóvel comparável. Já o segundo fundo reduziu o seu nível de distribuição de rendimentos em 61,5%, de R$ 1,30 para R$ 0,50 por título, refletindo a inadimplência de uma parcela de locatários de seus imóveis e a vacância de alguns galpões de sua propriedade.

Tabela 2 – Nove cotas de FII com rentabilidades efetivas mais baixas nos últimos 12 meses

¹ ver artigo no TLON Cotas de FII finalmente fecham um mês de forte variação positiva, de 08/04/2014