2018 foi um bom ano para os FII. Não tanto em rentabilidade, mas em aspectos como crescimento do número de investidores, do número de fundos e do patrimônio de fundos que já existiam, além da chegada e consolidação de novos administradores e gestores. Enfim, o mercado de FII mostrou maturidade mesmo em um ano difícil como o de 2018 (quando atravessamos greve de caminhoneiros e uma imprevisível eleição presidencial).

Viemos aqui falar sobre 2019. O que motiva esse mini relato sobre 2018 é o fato de que alguns desses avanços podem ser considerados como estruturais. Fundos maiores, com mais ativos e mais cotistas, significa mais diversificação e liquidez. Novos administradores e gestores trazem mais profissionalização e concorrência ao mercado. 2019 começa com essa boa herança do último ano.

Passado recente edificante, futuro otimista pela expectativa de retomada da economia e início de um novo governo, aparentemente, mais alinhado ao liberalismo econômico. Esse é o cenário base para 2019 considerado nesse artigo. Se as coisas se desenrolarem assim, com retomada dos empregos, crescimento do PIB, investimentos estrangeiros etc., devemos observar melhoras em praticamente todos os principais segmentos do mercado de FII.

Nos FII de renda é provável que segmentos cujos contratos atrelam o aluguel a um percentual do faturamento do inquilino sejam os primeiros a melhorar. Estamos falando principalmente de shopping centers, mas os setores de hotelaria e hospitais também funcionam com esse tipo de contrato. Estes últimos setores são menos representativos no mundo dos FII, mas podem fazer parte de uma carteira bem diversificada.

Fundos que investem em escritórios não devem se beneficiar imediatamente porque os aluguéis só são reajustados quando os contratos chegam em período de revisionais ou renovação. Vale a pena conferir os relatórios gerenciais para saber se seu fundo terá um bom número de contratos passando por essas janelas em 2019.

Galpões logísticos também podem demorar um pouco para mostrar melhoras, pois ainda há muitos imóveis vagos. Mas o setor é promissor, principalmente por conta do crescimento do comércio eletrônico. Os galpões industriais (onde funcionam as fábricas) também se beneficiariam, gradativamente, de uma melhora do PIB.

Há um outro fator que pode ajudar fundos de escritórios e de galpões: a redução da vacância. A maioria dos fundos está com parte dos seus imóveis vazios. Se esses imóveis forem logo ocupados as despesas do fundo caem e as receitas sobem. Isso não depende de prazos, depende de aquecimento da economia e habilidade do gestor em negociar bons contratos.

Fundos de papel, aqueles que investem majoritariamente em CRI, permanecem interessantes. Como CRI são produtos de renda fixa, a melhora da economia não faz com que rendam mais nem menos, porém, com a taxa Selic baixa (menor que 10% ao ano), mais e melhores CRI chegarão ao mercado, aumentando as opções de investimento dos gestores desses FII. Além disso, as LIG (letras imobiliárias garantidas) vão começar a ganhar espaço e podem se tornar mais uma alternativa atraente para os fundos de papel.

Preço importa! As perspectivas são boas, mas é importante evitar pagar caro pelos FII negociados. Às vezes o otimismo dos investidores eleva demais as cotações. Por isso os fundos de fundos, os chamados FOF, podem ser uma alternativa interessante. Comprar cotas de um FOF equivale a contratar um gestor profissional (ou mais) para trabalhar por você, buscando as boas oportunidades entre os mais de 160 FII listados na B3.

Os FII do segmento de agências bancárias devem continuar gerando bons rendimentos, devido a estabilidade dos contratos, mas é preciso considerar que a maioria destes FII já está bem valorizado e negociado acima dos respectivos valores patrimoniais. A melhora da economia não causa impactos diretos, porque os contratos atípicos não permitem revisionais. Portanto não há muito espaço para valorização.

E se o cenário econômico for pior do que o estimado?

É muito importante evitar excesso de otimismo e estar preparado para cenários piores. Nesse caso os investidores de FII podem buscar proteção nos fundos de agências bancárias e também nos de papel (CRI), pois esses segmentos são pouco atrelados ao mercado imobiliário e, por isso, mais defensivos. Outro ponto de atenção seria uma alta forte e consistente da taxa Selic, o que levaria a desvalorização generalizada das cotas de FII, independente do segmento. Nesse caso a melhor defesa está nos títulos de renda fixa pós-fixados.

Caso a realidade seja ainda melhor do que o esperado as premissas continuam as mesmas, apenas o ritmo da melhora seria mais rápido.

Por fim, mas em tempo: PIB, juros, investimentos estrangeiros, mudanças na tributação, convenhamos, nunca é possível prever o comportamento de tantas variáveis. Portanto, a melhor estratégia é sempre a da diversificação. Uma carteira bem diversificada é a mais recomendada para 2019, 2020, 2030 e 2040!

E se lá em Brasília resolverem tributar os rendimentos dos FII?

Desde que outros investimentos isentos, como LCI, LIG, CRI, CRA e debêntures de infraestrutura também percam a isenção, não haveria nenhum grande problema. Ninguém gosta de pagar imposto, mas isso não inviabiliza um mercado. A menos que só os FII fossem tributados e outros produtos não.

Em caso de tributação, em um primeiro momento, as cotas se desvalorizariam na mesma proporção da alíquota do IR, o que faria com que novos investimentos mantivessem o mesmo nível de retorno de antes da tributação. Quem já investe veria as cotas desvalorizarem, o que não é bom, mas os novos aportes seriam a preços mais baixos e, ao longo do tempo, o preço médio da carteira se ajustaria.

Arthur Vieira de Moraes  é especialista em finanças e apresenta o programa Fundos Imobiliários na InfoMoney TV.

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