SÃO PAULO - As novas regras do distrato já causam polêmicas no meio jurídico. Especialistas analisam detidamente a Lei 13.786/18, publicada no Diário Oficial da União nesta sexta-feira, 28. O texto regulamenta a rescisão e trata dos direitos e deveres de incorporadoras, loteadoras e adquirentes de imóveis nos casos de rescisão contratual.

Para alguns advogados, a lei "traz significativos avanços na regulação dos valores que são restituídos aos adquirentes de imóveis desistentes do contrato assinado". Mas outros alertam que "a construtora não pode ter enriquecimento ilícito, se a pessoa desiste da compra por falta de condições, não pode perder 50%"

Duas são as situações regulamentadas: 1) caso a desistência se dê em um empreendimento no qual não haja patrimônio de afetação, a restituição será de 75% dos valores pagos; 2) naqueles em que há patrimônio de afetação, a restituição será de 50% dos valores pagos.

"A aprovação do projeto certamente contribuirá para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil, que hoje sofre não apenas os efeitos decorrentes da crise econômica, mas também com os graves problemas decorrentes da insegurança jurídica existente nos casos de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidades habitacionais em incorporação imobiliária", considera Ulisses Sousa, sócio do Ulisses Sousa Advogados.

A lei deverá colocar fim à judicialização que cerca as desistências de compradores em projetos imobiliários que, segundo Ulisses Sousa, é de cerca de 40% no Brasil.

"A falta de regras claras dá origem a inúmeros litígios, nos quais a palavra final acerca do assunto é conferida ao Judiciário, onde muitas vezes os processos são decididos sem um olhar atento para a realidade e as nuances especificas do mercado da construção civil", observa.

Para o advogado, "o mercado da construção, que precisa de aplicação intensiva de capital, não suporta mais viver com tamanha insegurança, que contribui para o aumento dos custos e inibe a realização de novos empreendimentos imobiliários".

A questão dos porcentuais, explica, traz regras claras para comprador e vendedor. "A nova lei vai contribuir para levar equilíbrio e harmonia a essas relações contratuais, sem privilegiar qualquer uma das partes."

Porcentuais diferentes

O advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, do departamento de Direito Imobiliário do Braga, Nascimento e Zilio Advogados, explica que a diferença se dá pelo fato de que a existência de patrimônio de afetação significa que todos os valores pagos pelos compradores de determinados imóveis se destinam exclusivamente à construção do empreendimento no qual tais imóveis se localizam - um prédio de apartamentos ou um condomínio de casas, por exemplo.

"Assim, os valores estão 'afetados', isto é, restritos a um empreendimento", diz Iaquinta. "Esta figura faz com que os compradores e incorporadores fiquem protegidos porque se trata de uma garantia para que a construção não seja obstada."

De acordo com Rodrigo Iaquinta, outra questão importante que passa a ser regulamentada é sobre o fato de que o adquirente poderá desistir da aquisição, sem penalidades, em até 7 dias da realização da venda.

O advogado lembra que, nos casos em que há alienação fiduciária, não pode haver distratos, uma vez que em tais modalidades de negócio o regramento já está previsto na Lei 9.514/1997.

Conflito

Para o advogado Eduardo Vital Chaves, sócio do Rayes & Fagundes Advogados, a lei sancionada entra em conflito com a legislação atual. Segundo Chaves, o Código Civil e o Código de Defesa e Proteção do Consumidor não preveem multas nesse porcentual, pelo contrário. "O artigo 51, inciso II do CDC é claro ao pontuar que são nulas cláusulas que subtraiam do consumidor o direito ao reembolso das quantias por si já pagas. Os incisos IV e XV do mesmo artigo também resguardam os consumidores contra cláusulas que prevejam obrigações iníquas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que atentem contra o sistema de proteção do consumidor", explica.

Eduardo Vital Chaves aponta que o Poder Judiciário já fixou esse porcentual entre 10% e 25%, em decisões reiteradas dos Tribunais de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo o especialista é questionável, por meio da nova norma, uma tentativa por via transversa de se mudar os entendimentos já consolidados. Para ele, o porcentual da multa estipulado na lei é desproporcional. "As construtoras retomam o bem para revenda a terceiros, recebendo integralmente pela nova venda. Mas e o comprador que desistir do imóvel, tem que pagar uma multa de 50%? Perder metade de toda a sua economia? questiona.

O advogado assinala que "não há razoabilidade e proporcionalidade". "A construtora não pode ter enriquecimento ilícito. Se a pessoa desiste da compra por falta de condições, não pode perder 50%."