SÃO PAULO – Com a confirmação da eleição de Jair Bolsonaro como presidente do Brasil, a XP Investimentos anunciou uma alteração extraordinária de suas carteiras recomendada de fundos imobiliários – antes da virada do mês.

O primeiro impacto observado pelos resultados de pesquisas eleitorais favoráveis ao então candidato em FIIs foi uma expressiva compressão das curvas longas de juro e, com isso, melhora no desempenho de fundos com duration mais longa, ou seja, com prazos maiores para os ativos.

“Tal melhora no preço dos ativos deriva de uma agenda reformista prometida, muito alinhada às necessidades cobradas pelo mercado”, diz o analista Giancarlo Gentiluomo. “O clima, contudo, não é apenas de festa”, lembra.

Sem experiência no executivo, Bolsonaro ainda é uma incógnita política, e o mercado só tende a reagir conforme o precificado se suas movimentações demonstrarem foco em reformas. “Não que reformas não serão aprovadas, mas há um grande risco de serem tímidas e atrasadas”, aposta a XP Investimentos.

Neste cenário, os analistas da XP acreditam que os fundos com vacância elevada ou valores de aluguel subdimensionados sejam os veículos que melhor se beneficiem desse cenário pós-eleitoral. Os analistas creem em queda geral das taxas de vacância e, consequentemente, aumento relevante nos valores de aluguéis.

5 FIIs para Renda

A carteira recomendada de Renda, que leva em conta os melhores FIIs para manter em carteira visando pagamento de dividendos mensais, teve 4 substituições e ficou assim:

Fundo (peso na carteira)	Nome do fundo	Dividend Yield
XPLG11 (25%)	FII XP Log	9,1%
HGBS11 (25%)	CSHG Brasil Shopping	6,6%
BRCR11  (20%)	BC Fund	4,6%
FVBI11 (15%)	VBI FL 4440	4,6%
HGRE11 (15%)	CSHG Real Estate	7,4%

5 FIIs para Valor

Esta outra carteira, mais focada no trade dos FIIs em si que nos dividendos, teve apenas uma substituição. Confira as 5 recomendações:

Fundo (peso)	Nome	Dividend Yield
HGBS11 (25%)	CSHG Brasil Shopping	6,6%
HFOF11 (20%)	Hedge TOP FOF III	7,6%
BRCR11 (20%)	BC Fund	4,2%
HGRE11 (20%)	CSHG Real Estate	5,6%
FVBI11 (15%)	VBI FL 4440	4,2%

Quem sai

Na carteira recomendada Renda, os fundos RBR CRI (RBRR11), Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), Kinea Renda Imobiliários (KNRI11) e CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) saíram das recomendações para abrir espaço a novos entrantes – mas todos eles têm recomendação de manutenção pela XP Investimentos. Ou seja: quem já comprou, deve manter em carteira, do ponto de vista dos analistas.

Já a carteira de Valor chegou em novembro sem o fundo XP Log, que entrou na outra carteira. Trata-se de um reposicionamento estratégico.

Quem entra

No lugar dos fundos listados acima, entram o seguintes:

XP Log (XPLG11): “Com as alocações de caixa da última emissão praticamente concluídas e cessão da taxa de gestão do fundo em prol dos cotistas pelo menos até maio 2019, o fundo certamente verá dias melhores nos próximos meses”, escreve a XP.

O fundo entregará dividendo próximo de R$0,58 por cota já a partir de novembro, “valor elevado se considerarmos o baixo risco de seus contratos e as novas taxas de juros longas mais baixas pós eleição”.  Os analistas esperam que o fundo aloque nos próximos meses os valores remanescentes em caixa, elevando, assim, o dividendo.

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CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11): “O fundo já está praticamente todo locado e possui bom potencial de preço. São prédios muito bem localizados e, por isso mesmo, muito disputados por inquilinos da região. Vemos aumentos de locação sensíveis até o final do ano que vem, levando a incrementos importantes de dividendos e de valor de cota”, resumem os analistas.

XP Malls (XPML11): Nova estrutura aumentará o dividend yield para 7,8% em relação à cota de R$95, “um retorno bastante atrativo considerando seus riscos”, diz o relatório. “De fato, o XP Malls possui hoje o melhor portfólio de shopping center entre os fundos imobiliários, e deverá ter valorizações importantes em caso de melhora macroeconômica com o novo governo”.

CSHG Logística (HGLG11): Este fundo “entregará dividendos cada vez melhores (acima de R$0,75 por cota), conforme aloque seus recursos e reveja seu portfólio”, escreve a XP.

Hedge TOP FOF III (HFOF11): Fundos de fundos “reagem de modo atrasado às mudanças mais bruscas na economia”, dizem os analistas. “Agora, com curva longa fechando e perspectivas macroeconômicas mais animadoras, o fundo deverá ver retornos expressivos e, consequentemente, aumento de cota significativo, podendo voltar a seu valor de emissão (R$100) em breve. Hoje a cota se encontra a R$85”, apostam.